Земеделски земи

В последните месеци с ескалацията на недоверието към някои банки и масовото теглене през юни възникна основателния въпрос накъде ще се насочат свободните пари, които досега са били депозирани в тях. През изминалите няколко години след началото на световната финансова криза общата маса банкови депозити у нас достигна до внушителната цифра 40 млрд. лева, допреди истерията с КТБ. Това бе резултат както на намалената икономическа активност, така и на по-трудните възможности за кредитиране. Само през юни обаче според официалната статистика 1 млрд. лева се изтеглиха от банките, без да се върнат в други банки, т.е. възниква въпросът къде се инвестират тези високи капитали. Този процес продължава и в момента, както поради несигурните действия на Централната банка, така и от падналата доходност на банковите влогове – средно 3,3% за дългосрочните депозити след удържане на данък лихва. Слаба алтернатива е вложение в златни активи поради низходящия в последната година тренд. Покупката на апартамент е по-добър вариант от депозита, но има някои условия. Първо, покупката да е в някой от големите градове, за да може да носи постоянна доходност (в момента около 4,5-5%) и лесно да се намират наематели. Обратното – в малките населени места, курортите и селата търговията с жилища е трудна, неликвидна и често не носи възвращаемост. Други отрицателни фактори са разходите за ремонти, годишните данъци и такси за сградите, както и данъка върху доходите от наем. Подобна покупка е перспективна само ако е на добра локация и цената в района има потенциал за растеж. В този ред на мисли инвестицията в земеделска земя в момента остава най-добрата алтернатива за влагане на свободни средства. Плюсовете в сравнение с другите възможности са много. Първо по-високата доходност (средно между 5 и 6%) за различните региони, макар че и тук тя намаля в сравнение с периода 2004-2008г., когато достигаше 10%. Второ – липсата на данъци както върху земята, така и върху доходите от нея. Трето – минимални разходи за управление на нивите, особено ако местоположението им е близо до собственика. Въпреки трудностите с изкупните цени на продукцията през 2013 и 2014г. рентите остават поне засега високи и ако се реализират възможностите за европейско финансиране (директно и чрез проекти), до 2020г. търсенето на ниви ще се запази високо и цените им дори да не скочат много, поне ще задържат досегашните си нива. Разбира се, в определени периоди е възможен и спад, но поради ниското предлагане можем да очакваме повторение на случилото се през 2009/2010г., когато цените на земята първо паднаха с около 30%, но само след година наваксаха и надминаха тези отпреди кризата и сега са двойно по-високи в сравнение с началото на 2009г. Все пак правим уговорката, че в условията на свободен пазар на земеделска земя и при пълна непредвидимост на евентуалните промени в законите (например като тези, касаещи чужденците), много трудно можем да предвидим бъдещата посока на цените на нивите. Оптимизмът ни се основава основно на факта, е за последните 10 години зърнопроизводството (заедно с туризма) е сред най-добре развиващите се отрасли в икономиката на България, а и в световен мащаб земеделската земя е сред най-търсените ресурси, които по-рядко сменят собственика си. Имайки предвид психологията на българския инвеститор, очакваме че след стабилизирането на банковата ни система при евентуално успешно решаване на проблема с КТБ много средства ще се завърнат в банките, но ще има и такива, които ще изберат друга, различна инвестиция – жилища, бизнес площи, акции или земеделска земя – според възможностите и инвестиционната култура на вложителите.