Земеделски земи

Както неведнъж напоследък отбелязваме, основните характеристики на пазара на земеделски земи в последните месеци са доста повишените цени и намаляващия брой сделки. При тези обстоятелства зачестяват покупките на т. нар. идеални части от земеделски имоти. След като големите купувачи- предимно арендатори и инвестиционни фондове не успяха да закупят желаните от тях количества ниви, те прибягнаха до покупки на идеални части от тях. При тези сделки някои от наследниците – съсобственици желаят, а друга част не искат да продават земеделските си земи. Първите са длъжни да предложат своите дялове на вторите и тъй като в повечето случаи интересите им не се срещат, тези дялове излизат на свободния пазар. Тук вече ценообразуването се извършва в доста широки граници и най-често сделките стават при доста по-ниски цени от пазарните. Основните фактори за величината на офертите „купува” за идеални части от нивите са процентния дял на продаваното от целия парцел, както и срока на ангажираност на този парцел със съответния арендатор. Когато продаваните дялове не са ангажирани с дългосрочни договори, те са апетитна хапка за земеделските производители от съответния регион, тъй като ставайки съсобственици на имота, те влизат в правото си да сключат договор за обработка, който автоматично ангажира и останалите дялове за целия период на договора. В тези случаи цените на идеалните части са най-високи. По-различно стоят нещата, когато на пазара се предлагат дялове, които вече са ангажирани дългосрочно, като тогава офертите падат средно с 25%. Има голямо значение и дали предлаганите части са под или над половината от целия имот. Когато се предлага например 1/5 или 1/6 идеална част от имота, интересът за закупуване е слаб. Трябва да отбележим, че само допреди 3-4 години интересът към този вид сделки беше почти нулев. С течени е на времето обаче броя на желаещита да продават нивите си на първичен пазар силно намаля и останаха предложения, при които най-често част от съсобствениците или не са в страната, или не желаят да се разделят със своите части от имотите. Има и доста случаи, в които част от съсобствениците са на практика неоткриваеми или са в конфликтни отношения с останалите и тогава се прибягва най-често до съдебна делба на земеделските земи. При подобни сделки купувачите трябва да действат с особено внимание, тъй като могат да се натъкнат на подводни камъни