Земеделски земи

През последните година – две на пазара на земеделски земи се обособи един сравнително нов сегмент в търговията, а именно продажбата на различен % идеални части от целия имот. Само допреди 5 години купувачи на такива части почти липсваха, предвид наличието на цели имоти. Напоследък обаче има землища, в които например за цялата 2015г. има реализирани не повече от 5-10 сделки с цели имоти, а търсенето е многократно по-високо от предлагането. В такива случаи някои купувачи прибягват до покупка на определен дял от нивите и след това стават съсобственици с останалите физически или юридически лица, притежаващи останалата идеална част. При продажба всеки съсобственик е длъжен да предложи своята част от парцела първо на някой от останалите съсобственици и при евентуален отказ го изважда на свободен пазар. Две са основните групи сделки с идеални части от ниви – в първия случай повечето от продавачите (с общо над 50% от имота) са съгласни на сделка, но липсва по-малка част от съсобствениците, които най-често са в чужбина, връзката с тях е трудно осъществима или в много случаи един или двама от съсобствениците отказва както да продаде своя дял, така и да изкупи дяловете на останалите съсобственици. В този случай е възможна съдебна делба и впоследствие продажба на новообразуваните имоти, като съдът присъжда дялове и на тези правоимащи, които не желаят да продават. В много случаи обаче или размерът на земеделския имот е малък или наследниците, респективно съделителите са много и съответно съдебните разходи са прекалено високи и съизмерими със сумите, които те ще получат при евентуална продажба. Ето защо в тези случаи съсобствениците, притежаващи по-голям дял от земеделските имоти ги продават във вид на идеални части след отказ от останалите съделители за изкупуване на дяловете, като съответно и цената на тези идеални части на декар е средно с 10-20% по-ниска от тази, която би била предложена за парцела в целия му размер. При втората група сделки с идеални части продавачите обикновено предлагат за продажба малък дял от нивите- най често между 10 и 30%. Обикновено причината тук е конфликт или липса на съгласие между отделните съсобственици. От това се възползват купувачите (най-често арендуващи земята) и ако за имотите няма сключен дългосрочен аренден договор те го осъществяват след покупката и по този начин ангажират за продължителен период от време останалите съсобственици с условията на договора и най-вече със стойността на рентата, вписана в този договор. Тази възможност – част от притежателите на даден земеделски имот да сключат аренден договор е залегнала в Закона за арендата и реализирането й често води до много спорове (в това число и съдебни) и недоволство у останалите съсобственици. Всички тези сделки напоследък съществуват въпреки по-сложния им механизъм, най-вече заради доста намаленото предлагане на качествени парцели земеделска земя