Земеделски земи

В условията на сериозна икономическа криза, в която навлезе не само нашата страна във връзка със световната пандемия все по-често се задава въпроса за настоящото положение и очакванията за евентуални промени на пазара на земеделска земя. Правенето на каквито и да е изводи за последните два месеца е несъстоятелно, поради липсата на каквато и да е активност у населението и съответно затруднения от ограничената нотариална дейност. На този фон драстичното намаление на имотните сделки изобщо носи информационна стойност. Можем да отбележим, че земеделските производители засега остават най-слабо засегнати от проблемите в икономиката, предизвикани от Ковид-19. В тази връзка очакванията за продължаващо стабилно търсене на земеделска земя остават по-скоро оптимистични, за разлика от тези, касаещи повечето от от другите недвижими имоти – апартаменти и особено офиси и складови площи. Разбира се, не трябва да се пренебрегват настоящите и евентуално предстоящи проблеми, свързани с износа, транспорта и логистиката при реализирането на продукцията. Ако направим някакъв паралел с това, което се случи с цените на нивите при кризата от 2009г. можем да отбележим, че тогава след спад от 15-20% през първата година, цените бързо се възстановиха и през следващите 5 години наблюдавахме бурен растеж, при който те реално се утроиха. През последните 3-4 години всички прогнози за евентуален спад на цените не се реализираха и цената на земеделската земя се покачваше устойчиво с 5-10 % годишно. Въпросът е какви ще са бъдещите нагласи на купувачите – земеделски производители и инвеститори със свободни средства. Съществено значение за тях биха имали два факта – евентуални промени в арендните плащания за следващи периоди, както и настоящите нива на добивите от реколтата и изкупните цени. В близък план Общата селскостопанска политика на ЕС няма да търпи съществени промени, а евентуалните такива при субсидирането ще се обсъждат най-вероятно през 2021 г. Засушаването през настоящата стопанска година вероятно ще намали добивите при есенниците, но пък има доста фактори в международен мащаб, които сочат към известно покачване на ценовите нива. През последната седмица-две на пазара на земеделска земя се наблюдава раздвижване и поне настоящите нагласи не водят към съществени промени. Общото мнение е, че и при тази криза инвестицията в обработваеми ниви е добро убежище, носещо и прилични доходи, за разлика от банковите депозити или по-рискови такива като злато и др. суровини. Разбира се, не могат да се предвидят и предстоящи случайни фактори от различен характер, които биха повлияли на цената на земеделската земя, но като цяло следващите 4-5 месеца ще покажат най-добре посоката и възможностите за развитие на този пазар и дали ще се запази настоящия оптимизъм.

Голямата раздробеност на земеделската земя у нас повишава нуждата от комасацията й в последно време. Инициатори на тези процеси са големите фондове – собственици на земя, които стартираха нови 15 проекта за уедряване на нивите в различни области на страната. За съжаление комасацията все още не среща необходимото съдействие от държавните органи.

Ползите от комасацията са големи както за собствениците на земя, така и за развитието на модерно земеделие в страната като цяло и повишаване на конкурентоспособността на производителите. Уедрените площи повишават цената си, по-удобни са за изграждане на напоителни системи, при тях и усвояването на евросубсидиите е по-безпроблемно.

С новите проекти нивите, подлежащи на окрупняване в страната ще надминат 100000 декара. От землищата в Русенска област такъв проект за комасация е изработен за село Горно Абланово и общваща 2800 декара

Вече можем да обобщим, че 2012г. беше много добра за собствениците на земеделски земи, които получиха доста приличен доход от арендуването на своите имоти. Разбира се, това беше валидно най-вече в районите с по-голяма конкуренция между арендаторите – като североизточния регион – където и нивата бяха най-високи.В Добричка област собствениците получиха средно около 80 лв./дка, в Русенска – средно 42 лв./дка, в Шуменска и Варненска области – средно 46 лв./дка. Тези нива превишиха с около 20-25 % миналогодишните.

И през тази година доходите от нивите в Северозападния и Северен централен район останаха по-ниски. Причините за това са както по-ниските добиви от декар в сравнение със Североизточния регион, така и наличието на по-малко на брой крупни арендатори, сключили дългосрочни договори за аренда с притежателите на земя. Така например в Плевенска област средната рента не превиши 35 лв./дка, в Ловеч – 30 лв./дка, в Монтана – 35 лв./дка, във Враца – 25 лв./дка и Видин – 18 лв./дка

Очакванията за 2013г. са тези нива да се запазят, ако не се получат сътресения с директните плащания за единица площ или добивите от земеделска продукция.

През изминалата 2012г. земеделските земи повишиха цените си средно с 25-30 %. Обемът на сделките бе доста по-висок, в сравнение с минали години, като наблюдаваната активност беше характерна за почти всички региони на страната. Една от причините за това бяха трите поредни силни години за производителите на зърнени култури – както като добив, така и като стабилни цени на продукцията. Дори засушаванията на места през последната стопанска година не доведоха до нарушаване на общия позитивен баланс. Ето защо именно арендаторите бяха най-активни на този пазар. Ръстът на цените бе обусловен както от наличието на свободен паричен ресурс у тях, така и от отпушването на кредитиране на тези покупки от банковия сектор.

Друг стимул за всички купувачи бе ръстът на размера на рентите, който на места даже изпревари този на цените. Така за арендаторите стана по-изгодно да погасяват лихви по кредити, отколкото да плащат по-високи ренти.

Най-осезаемо поскъпнаха земеделските земи в североизточния район на страната. В област Добрич сделки се сключваха на цени между 1050 и 1250 лв./дка, в зависимост от местонахождението и големината на парцела. Доста поскъпнаха нивите и в Силистренско – средно около 1000 лв./дка , Русенска област - 850 лв./дка и Разградска област – 750 лв./дка. Ръстът на цените в тези райони надвишава средния за страната.

Умерено – с около 20-25% поскъпна земята в Северен централен район – Плевен и Велико Търново, средно около 650-700 лв./дка, както и в Югоизточна България – Ямбол, Сливен – 600 -650 лв./дка. Най-слабо бе повишението в северозападния регион – Монтана, Видин, Враца, където цените поскъпнаха средно с около 15 % до нива 530-580 лв./дка. Тук причината за по-малкия ръст бяха все още относително ниските нива на изплащаните ренти.