Земеделски земи

След еуфорията през последните 2-3 години, от добрите печалби на земеделските производители довели до наличието на много свободни средства от тях, и съответно до голям ръст в цените на земята, са налице първите признаци за задържане, намаляване на интереса и определен спад в много от регионите на Североизточна и Централна северна България, където тези цени бяха и най-високи.

При очертаващата се липса на печалба от тазгодишната реколта, земеделските производители се ориентират към покриване на първостепенните си разходи – за предстояща сеитба, изплащане на ренти, кредити и купуват земя само на привлекателни за тях места и свободна от дългосрочни аренди договори. Единствения фактор, който възпрепятства за сега по-голям срив в цените, е все още ниското предлагане особено в районите, в които рентите достигнаха високи нива.

Най-обща характеристика на пазара на ниви в момента са доста намалелите обеми в сравнение с 2012 година и търсене предимно на свободни земеделски земи. Разбира се, доста клиширано е да говорим за „пукане на балони”, защото величината на търсенето просто следва доходността от земята, а тази доходност варира и трябва да се изчислява като средна стойност за 4-5 поредни стопански години. Като се вземе предвид повишаващото се търсене на зърнени култури в световен мащаб и ограничеността на ресурса земеделска земя, нашите очаквания в по-дългосрочен план са по-скоро оптимистични, но за предстоящата година предвиждаме задържане на цените в някои региони, малък спад в други и по-съществен спад при нивите, ангажирани с по-дългосрочни договори.

Тенденцията в търговията със земеделска земя в последните 2-3 месеца е, че цената ѝ е в обратно пропорционална зависимост от дължината на срока на сключените за нея арендни договори.

Причината е, че земеделските производители на много места успяха да сключат договори за по 10 и повече години напред, изкушавайки собствениците с малко по-високи ренти от тези, които изплащат за едногодишни договори, което пък от своя страна силно намали желанието на другите участници на пазара на земя да предлагат високи цени поради невъзможността да се разпореждат със собствеността си. Зачестиха и заведените съдебни дела за разваляне на такива дългосрочни договори, които протичат с променлив успех. В това надлъгване ощетени остават тези, които решат да продават земеделска земя, защото им се предлагат цени със средно 30% от тези за същия имот, ако е свободен от подобна тежест.

Тъй като за много голяма част от нивите в последните години се сключиха договори със срокове между 5 и 20 години, при тези които се обработват с едногодишни договори се наблюдава повишено търсене, за сметка на значителен спад в цените на парцелите, ангажирани с дългосрочни договори. В повечето случаи собствениците на свободни ниви успяват да договорят и по-високи ренти за земята си, прехвърляйки я при друг арендатор, така че аргументите в това договаряне са ясни и противоположни за участниците в този процес.

Предстои да разберем наесен доколко лошата пазарна конюнктура от това лято ще се отрази върху стойността на изплащаните ренти и съответно върху цената на земеделската земя и дали ще продължи наддаването в опитите за привличане на все повече арендодатели.

Голямата раздробеност на земеделската земя у нас повишава нуждата от комасацията й в последно време. Инициатори на тези процеси са големите фондове – собственици на земя, които стартираха нови 15 проекта за уедряване на нивите в различни области на страната. За съжаление комасацията все още не среща необходимото съдействие от държавните органи.

Ползите от комасацията са големи както за собствениците на земя, така и за развитието на модерно земеделие в страната като цяло и повишаване на конкурентоспособността на производителите. Уедрените площи повишават цената си, по-удобни са за изграждане на напоителни системи, при тях и усвояването на евросубсидиите е по-безпроблемно.

С новите проекти нивите, подлежащи на окрупняване в страната ще надминат 100000 декара. От землищата в Русенска област такъв проект за комасация е изработен за село Горно Абланово и общваща 2800 декара

Новата 2013г. започна без особени сътресения в пазара на земеделска земя. Търсенето през януари се запази на същите нива от края на 2012г., макар че много от големите участници на пазара – големи фондове за земя и др. инвеститори все още не са започнали с активни покупки. Прогнозите са за запазване на високите цени на земеделската продукция поради повишеното търсене на зърно и през тази година. Тези условия създават очаквания за умерен ръст в цените на земята и през 2013г. и в рамките на 10-15%. Фактори, които биха работили срещу тези прогнози са евентуални климатични проблеми, както и по-високата себестойност на продукцията, заради повишението на цените на торове, семена и горива. Евентуалния по-нисък доход на земеделците би намалил възможностите и ентусиазма им за покупки.

Все пак нашата прогноза е по-скоро позитивна, особено в областите, където има потенциал за повишение – Монтана, Ловеч, Ямбол и др.

Интервю на Драгомира Станоева с Борислав Петков – председател на Българска асоциация на собствениците на земеделска земя

Според Вас защо все по-често българи продават родните си земи на чужденци?
Не бих казал, че ги продават на чужденци. В момента основните купувачи на земеделска земя са българските арендатори. По-голямата част от 85-90% отиват при арендаторите. Четох днес това, което излезе в медиите, една част от тях са перифразирали, онова което съм казал.

Вярно е, че има чужденци, които купуват земеделска земя смисъл чужди фирми с чуждестранно участие, но не е някаква новина. Това се случва последни 6 – 7 години назад това са фирми, които развиват земеделие в България и съвсем логично е да купуват земята, която обработват. Няма масово купуване на земи от страна на чужденци, не бих казал, че има такова явление.

По-скоро последните две години земеделската земя се купува основно от арендатори и те правят най-добрите цени наред с инвестиционните дружества, които са от доста време на пазара, а в самите тях има чуждестранно участие.

Това сигурно подпомага инвестициите в страната, но не мислите ли че това е, защото хората нямат пари и опират до тези земи?
Вижте, ако до преди 2 – 3 години първото нещо, което българинът продаваше беше земеделската земя, то в момента земеделската земя е последното нещо, което продава. Тъй като тя носи необходимата сериозна доходност по-голяма от един банков депозит, така че българинът лесно не се разделя със земята си. Продават основно хора, които са незаинтересовани от своята собственост, придобили са я по наследство, доста наследници са и има разпокъсани имоти. Не бих казал, че масово се продава земеделската земя. Напротив тези, които не могат да си осигурят разделянето на собствеността и в близките десет години не виждат как да я уредят – това са хората, които продават, и хората, които предпочитат да я продадат и с това нещо да купят имот на друго място, което е по-близо до сегашното им местоположение, защото по-голямата част от населените са извън населените места, където се намира земеделската земя.

Очаквате ли през тази година бум на продажбите на земеделска земя?
Очаквам спад на продажбата на земеделски земи, поради факта че е ограничено предлагането.

Казах остана на пазара земя, която ние наричаме „трудни сделки” – с много наследници трудно откриваем терен. Например 10 наследници – 9 са намерени, а единият го няма и не могат да продадат земята.

Няма как да стане сделката фактически. Това остана на пазара в момента трудно продаваемите земи и остава земя, която собствениците не искат да продават, а искат да получават рента срещу нея.

Според Вас след 1 януари 2014 г. ще се увеличат купувачите на земеделска земя? След като отпадне гратисният период, от който страната ни се е възползвала при влизането си в ЕС.

Много пъти съм казвал, че това няма да окаже абсолютно никакво влияние на пазара. По-простата причина, че чужденците пак са могли да купуват земеделска земя в България, и в момента могат да го правят.

Не бих казал, че е по-облекчено, купуването с фирма е много по – изчистен вариант и много по-точен, отколкото с физическо лице. Не вярвам някой сериозен чуждестранен инвеститор да дойде да купува като физическо лице.

В момента ограничението важи за физически лица, не за юридически.

Земеделската земя поскъпна през 2012 г., движена от високите цени на пшеницата и другите земеделски култури и добрата реколта, с което беше отчетeна поредна година на повишение в цените на земята.

Конкуренцията между арендаторите в някои области доведе до поскъпване на земеделската земя с до 25%, докато в други области нямаше изменение.

„В Плевенско ръстът на цените е 20-25%. Такъв е и във Велико Търново, Разград, Търговище и Исперих. В района на Стара Загора е 15%, в Хасково - 8-10 до 15%, в Ямбол, Видин и Пловдив имаме около 10% ръст.

Застой се наблюдава в Бургас (общините Средец и Бургас). Хасково е областта с най-много изтъргувани декари и брой сделки. В област Плевен има голяма ескалация на търсенето, тъй като обикновено в едно землище има 10 арендатора и 3 инвестиционни дружества, заяви в интервю за Investor.bg Борислав Петков, председател на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи.

Данните на Адванс Терафонд АДСИЦ показаха продажни цени от 867 лв./дка през 2012 г., или ръст с 45% спрямо 2011 г., (598 лв. на декар). Средните им продажни цени за 2010 г. бяха 536 лв. на декар, а за 2009 г. - 544 лв. на декар.

Пшеницата поскъпна до 900 долара за 5 000 бушела през 2012 г., или до 450 лева за тон, спрямо 600 долара за 5 000 бушела през лятото на 2011 г., или около 300 лв. за тон. Това наля много масло в огъня на пазара на земеделска земя, тъй като печалбата на някои арендатори бе до 100 лв. на декар, въпреки повишените разходи за ренти.

Например при добив от 400 кг. на декар (средният за страната е 386 кг/дка) и цена от 400 лв. на тон, това прави приход от 160 лв./дка, което заедно с около 25 лв. субсидии прави общо 185 лв. на декар. При разходи за обработка от около 80 лв. на декар, печалбата е 105 лв. и при разходи за рента от около 25 лв., това прави печалба от 80 лв. на декар. Добивите в Добруджа надхвърляха 500 кг. от декар, което в съчетание с по-високите цени на тон, поради близостта на пристанищата, донесе добри печалби на арендаторите.

В момента цената на пшеницата се понижи до 800 долара за 5 000 бушела, или под 400 лв. на тон, което все още не е достатъчно, за да охлади пазара на земеделска земя.

Като фактор за повишение в цените на земите се коментира и предстоящият нов програмен период 2014-2020 г., през който субсидиите ще са на база търгуеми права. За този период обаче се планира лимит на субсидиите на ферма, което би било в ущърб на големите арендатори, освен ако не разделят фермите си на части.

80% от купувачите на земя (като количество) са арендаторите, като повечето купуват с кредитен ресурс.