Земеделски земи

През последните две-три седмици се затвърди започналата още през юни тенденция към спад в цените на земеделските земи. За това допринесоха най-много ниските изкупни нива на продукцията, довели до пълна липса на свободни средства у производителите, които са и основните купувачи на този пазар.

Жътвата на слънчогледа започна с оферти около 480лв./тон, което е двойно по-ниско в сравнение с миналогодишните. Така надеждите за някакви печалби от есенниците угасват и покупката на земя е последното, което вълнува арендаторите.

Най-драстично паднаха предложенията за покупка в общините Русе, Сливо поле, Тутракан и Главиница, където само преди три месеца те бяха достигнали върхови нива от 1100/1200 лв./дка. В момента купувачи се намират трудно и то предимно за свободни ниви в диапазона между 900 и 1000лв/дка. А за тези, ангажирани с дългосрочен договор – около 800лв./дка.

В останалите общини на Русенска област, в които се очертава спад в предстоящите ренти, цените на нивите също претърпяха регрес, макар и в по-малка степен – средно 700 лв./дка в момента. Едва ли може да очакваме останалите купувачи – фондове и индивидуални инвеститори да проявят особена активност при тези падащи цени. Така че, в резултат на лошата международна конюнктура, очакваме трудна година за всички участници в пазара на земеделска земя – търговци, производители и инвеститори.

Тенденцията в търговията със земеделска земя в последните 2-3 месеца е, че цената ѝ е в обратно пропорционална зависимост от дължината на срока на сключените за нея арендни договори.

Причината е, че земеделските производители на много места успяха да сключат договори за по 10 и повече години напред, изкушавайки собствениците с малко по-високи ренти от тези, които изплащат за едногодишни договори, което пък от своя страна силно намали желанието на другите участници на пазара на земя да предлагат високи цени поради невъзможността да се разпореждат със собствеността си. Зачестиха и заведените съдебни дела за разваляне на такива дългосрочни договори, които протичат с променлив успех. В това надлъгване ощетени остават тези, които решат да продават земеделска земя, защото им се предлагат цени със средно 30% от тези за същия имот, ако е свободен от подобна тежест.

Тъй като за много голяма част от нивите в последните години се сключиха договори със срокове между 5 и 20 години, при тези които се обработват с едногодишни договори се наблюдава повишено търсене, за сметка на значителен спад в цените на парцелите, ангажирани с дългосрочни договори. В повечето случаи собствениците на свободни ниви успяват да договорят и по-високи ренти за земята си, прехвърляйки я при друг арендатор, така че аргументите в това договаряне са ясни и противоположни за участниците в този процес.

Предстои да разберем наесен доколко лошата пазарна конюнктура от това лято ще се отрази върху стойността на изплащаните ренти и съответно върху цената на земеделската земя и дали ще продължи наддаването в опитите за привличане на все повече арендодатели.

Новата 2013г. започна без особени сътресения в пазара на земеделска земя. Търсенето през януари се запази на същите нива от края на 2012г., макар че много от големите участници на пазара – големи фондове за земя и др. инвеститори все още не са започнали с активни покупки. Прогнозите са за запазване на високите цени на земеделската продукция поради повишеното търсене на зърно и през тази година. Тези условия създават очаквания за умерен ръст в цените на земята и през 2013г. и в рамките на 10-15%. Фактори, които биха работили срещу тези прогнози са евентуални климатични проблеми, както и по-високата себестойност на продукцията, заради повишението на цените на торове, семена и горива. Евентуалния по-нисък доход на земеделците би намалил възможностите и ентусиазма им за покупки.

Все пак нашата прогноза е по-скоро позитивна, особено в областите, където има потенциал за повишение – Монтана, Ловеч, Ямбол и др.

През изминалата 2012г. земеделските земи повишиха цените си средно с 25-30 %. Обемът на сделките бе доста по-висок, в сравнение с минали години, като наблюдаваната активност беше характерна за почти всички региони на страната. Една от причините за това бяха трите поредни силни години за производителите на зърнени култури – както като добив, така и като стабилни цени на продукцията. Дори засушаванията на места през последната стопанска година не доведоха до нарушаване на общия позитивен баланс. Ето защо именно арендаторите бяха най-активни на този пазар. Ръстът на цените бе обусловен както от наличието на свободен паричен ресурс у тях, така и от отпушването на кредитиране на тези покупки от банковия сектор.

Друг стимул за всички купувачи бе ръстът на размера на рентите, който на места даже изпревари този на цените. Така за арендаторите стана по-изгодно да погасяват лихви по кредити, отколкото да плащат по-високи ренти.

Най-осезаемо поскъпнаха земеделските земи в североизточния район на страната. В област Добрич сделки се сключваха на цени между 1050 и 1250 лв./дка, в зависимост от местонахождението и големината на парцела. Доста поскъпнаха нивите и в Силистренско – средно около 1000 лв./дка , Русенска област - 850 лв./дка и Разградска област – 750 лв./дка. Ръстът на цените в тези райони надвишава средния за страната.

Умерено – с около 20-25% поскъпна земята в Северен централен район – Плевен и Велико Търново, средно около 650-700 лв./дка, както и в Югоизточна България – Ямбол, Сливен – 600 -650 лв./дка. Най-слабо бе повишението в северозападния регион – Монтана, Видин, Враца, където цените поскъпнаха средно с около 15 % до нива 530-580 лв./дка. Тук причината за по-малкия ръст бяха все още относително ниските нива на изплащаните ренти.