Земеделски земи

В края на юли приключи срока за подаване на декларации за ползването на земеделски земи през следващата 2013/2014 стопанска година. Последни корекции могат да се нанасят до 15-ти август. Прави впечатление, че общия брой арендни договори, сключени през последните месеци превишава с 15-20% този за същия период на 2012г. Като цяло ползвателите и собствениците на земеделска земя бяха по-активни в договарянето, поради по-силната конкуренция между арендаторите от една страна и възможностите на вторите да получат доста по-високи ренти в сравнение с минали години. В повечето случаи последните получаваха доста по-високи оферти за по-дългосрочни договори в сравнение с вариантите при едногодишни договори за наем на земя. Разбира се, това е нормално предвид желанието на арендаторите за по-предвидимо управление и инвестиране в земеделска земя. В последния месец обаче общата тенденция към покачване на договорените ренти се обърна, предвид много ниските изкупни цени на реколта 2013г. и притесненията на ползвателите за очаквания лош финансов резултат.

По тази причина в много региони на Южна България, както и във Видинско, Ловешко, Търговище договори се сключваха на не повече от 30 лв./дка, в Монтана – средно на 35 лв./ дка, а в Плевенска област, Свищовско и Горна Оряховица – на 40÷45 лв./дка. Поради по- големия брой арендатори в Русенска и Разградска области собствениците постигнаха ренти средно около 50 лв./дка, а в някои общини като Сливо поле и Кубрат и до 60 лв./дка.

Малко по-високи ренти за нивите си ще получават догодина в Област Силистра – средно 65÷70 лв./дка, а очакваните максимуми са отново в Добрич, Каварна и Шабла – между 90 и 100 лв./дка. Трябва да отбележим, че повечето от арендните договори в Добруджа са дългосрочни и са в пряка зависимост от печалбата от земеделска земя.

Тенденцията в търговията със земеделска земя в последните 2-3 месеца е, че цената ѝ е в обратно пропорционална зависимост от дължината на срока на сключените за нея арендни договори.

Причината е, че земеделските производители на много места успяха да сключат договори за по 10 и повече години напред, изкушавайки собствениците с малко по-високи ренти от тези, които изплащат за едногодишни договори, което пък от своя страна силно намали желанието на другите участници на пазара на земя да предлагат високи цени поради невъзможността да се разпореждат със собствеността си. Зачестиха и заведените съдебни дела за разваляне на такива дългосрочни договори, които протичат с променлив успех. В това надлъгване ощетени остават тези, които решат да продават земеделска земя, защото им се предлагат цени със средно 30% от тези за същия имот, ако е свободен от подобна тежест.

Тъй като за много голяма част от нивите в последните години се сключиха договори със срокове между 5 и 20 години, при тези които се обработват с едногодишни договори се наблюдава повишено търсене, за сметка на значителен спад в цените на парцелите, ангажирани с дългосрочни договори. В повечето случаи собствениците на свободни ниви успяват да договорят и по-високи ренти за земята си, прехвърляйки я при друг арендатор, така че аргументите в това договаряне са ясни и противоположни за участниците в този процес.

Предстои да разберем наесен доколко лошата пазарна конюнктура от това лято ще се отрази върху стойността на изплащаните ренти и съответно върху цената на земеделската земя и дали ще продължи наддаването в опитите за привличане на все повече арендодатели.

Вече можем да обобщим, че 2012г. беше много добра за собствениците на земеделски земи, които получиха доста приличен доход от арендуването на своите имоти. Разбира се, това беше валидно най-вече в районите с по-голяма конкуренция между арендаторите – като североизточния регион – където и нивата бяха най-високи.В Добричка област собствениците получиха средно около 80 лв./дка, в Русенска – средно 42 лв./дка, в Шуменска и Варненска области – средно 46 лв./дка. Тези нива превишиха с около 20-25 % миналогодишните.

И през тази година доходите от нивите в Северозападния и Северен централен район останаха по-ниски. Причините за това са както по-ниските добиви от декар в сравнение със Североизточния регион, така и наличието на по-малко на брой крупни арендатори, сключили дългосрочни договори за аренда с притежателите на земя. Така например в Плевенска област средната рента не превиши 35 лв./дка, в Ловеч – 30 лв./дка, в Монтана – 35 лв./дка, във Враца – 25 лв./дка и Видин – 18 лв./дка

Очакванията за 2013г. са тези нива да се запазят, ако не се получат сътресения с директните плащания за единица площ или добивите от земеделска продукция.

През изминалата 2012г. земеделските земи повишиха цените си средно с 25-30 %. Обемът на сделките бе доста по-висок, в сравнение с минали години, като наблюдаваната активност беше характерна за почти всички региони на страната. Една от причините за това бяха трите поредни силни години за производителите на зърнени култури – както като добив, така и като стабилни цени на продукцията. Дори засушаванията на места през последната стопанска година не доведоха до нарушаване на общия позитивен баланс. Ето защо именно арендаторите бяха най-активни на този пазар. Ръстът на цените бе обусловен както от наличието на свободен паричен ресурс у тях, така и от отпушването на кредитиране на тези покупки от банковия сектор.

Друг стимул за всички купувачи бе ръстът на размера на рентите, който на места даже изпревари този на цените. Така за арендаторите стана по-изгодно да погасяват лихви по кредити, отколкото да плащат по-високи ренти.

Най-осезаемо поскъпнаха земеделските земи в североизточния район на страната. В област Добрич сделки се сключваха на цени между 1050 и 1250 лв./дка, в зависимост от местонахождението и големината на парцела. Доста поскъпнаха нивите и в Силистренско – средно около 1000 лв./дка , Русенска област - 850 лв./дка и Разградска област – 750 лв./дка. Ръстът на цените в тези райони надвишава средния за страната.

Умерено – с около 20-25% поскъпна земята в Северен централен район – Плевен и Велико Търново, средно около 650-700 лв./дка, както и в Югоизточна България – Ямбол, Сливен – 600 -650 лв./дка. Най-слабо бе повишението в северозападния регион – Монтана, Видин, Враца, където цените поскъпнаха средно с около 15 % до нива 530-580 лв./дка. Тук причината за по-малкия ръст бяха все още относително ниските нива на изплащаните ренти.