Земеделски земи

В условията на сериозна икономическа криза, в която навлезе не само нашата страна във връзка със световната пандемия все по-често се задава въпроса за настоящото положение и очакванията за евентуални промени на пазара на земеделска земя. Правенето на каквито и да е изводи за последните два месеца е несъстоятелно, поради липсата на каквато и да е активност у населението и съответно затруднения от ограничената нотариална дейност. На този фон драстичното намаление на имотните сделки изобщо носи информационна стойност. Можем да отбележим, че земеделските производители засега остават най-слабо засегнати от проблемите в икономиката, предизвикани от Ковид-19. В тази връзка очакванията за продължаващо стабилно търсене на земеделска земя остават по-скоро оптимистични, за разлика от тези, касаещи повечето от от другите недвижими имоти – апартаменти и особено офиси и складови площи. Разбира се, не трябва да се пренебрегват настоящите и евентуално предстоящи проблеми, свързани с износа, транспорта и логистиката при реализирането на продукцията. Ако направим някакъв паралел с това, което се случи с цените на нивите при кризата от 2009г. можем да отбележим, че тогава след спад от 15-20% през първата година, цените бързо се възстановиха и през следващите 5 години наблюдавахме бурен растеж, при който те реално се утроиха. През последните 3-4 години всички прогнози за евентуален спад на цените не се реализираха и цената на земеделската земя се покачваше устойчиво с 5-10 % годишно. Въпросът е какви ще са бъдещите нагласи на купувачите – земеделски производители и инвеститори със свободни средства. Съществено значение за тях биха имали два факта – евентуални промени в арендните плащания за следващи периоди, както и настоящите нива на добивите от реколтата и изкупните цени. В близък план Общата селскостопанска политика на ЕС няма да търпи съществени промени, а евентуалните такива при субсидирането ще се обсъждат най-вероятно през 2021 г. Засушаването през настоящата стопанска година вероятно ще намали добивите при есенниците, но пък има доста фактори в международен мащаб, които сочат към известно покачване на ценовите нива. През последната седмица-две на пазара на земеделска земя се наблюдава раздвижване и поне настоящите нагласи не водят към съществени промени. Общото мнение е, че и при тази криза инвестицията в обработваеми ниви е добро убежище, носещо и прилични доходи, за разлика от банковите депозити или по-рискови такива като злато и др. суровини. Разбира се, не могат да се предвидят и предстоящи случайни фактори от различен характер, които биха повлияли на цената на земеделската земя, но като цяло следващите 4-5 месеца ще покажат най-добре посоката и възможностите за развитие на този пазар и дали ще се запази настоящия оптимизъм.

През изтеклата 2019г. земеделската земя в Сливополско се търсеше многократно по-силно от нивата на предлагане.

Най-характерният белег на този пазар през годината беше разтварянето на ножицата между стойностите на рентите от нивите и цените им в полза на вторите. Все повече се налага извода, че покупката на земеделските парцели в този регион е добра инвестиция независимо, че невинаги доходността от тях е достатъчно висока. Средните нива на наемите в общината е около 65 лв./дка, а нивите се търгуваха в широките граници от 1200 до 1500 лв./дка. Втората стойност се оказа до известна степен психологическа и бе достигната през 2019 г. за качествени парцели, необременени с дългосрочен договор.

Най-скъпо се продаваше земеделската земя в общинския център Сливо поле, както и в селата покрай река Дунав - Бръшлен и Бабово. Слабото предлагане там доведе и до намаляване на годишния обем сделки, при достигнати в края на периода средни цени от 1400 лв./дка. Тук стойностите на рентата вече са около 70 лв./дка, което донесе доходност от 5% на инвестицията в ниви.

В землището на село Ряхово наблюдавахме малко по-ниски цени, основно заради забавянето или неплащането на наемите от някои кооперации.

В селата Голямо и Малко Враново пазарът на земя се развиваше стабилно, при непроменени от предишни периоди брой сделки и средна цена около 1330 лв./дка. Прави впечатление, че тук профила на купувачите е разнороден и включва както малки инвеститори, така и най-различните по вид земеделски производители, опериращи в региона. Наблюдавахме и такива, започнали дейност в региона с малки площи, произвеждащи по-разнообразни култури. Като цяло годината беше добра за земеделците в Сливополско, особено за тези, заложили основно на пшеница и царевица, предвид добрите валежи и приемливите изкупни цени.

Около 1250 лв./дка средно се търгуваше земята в Стамболово и съответно 1200 лв./дка тази в Юделник. В тези землища и рентите не надвишаваха 55-60 лв./дка. За предстоящата календарна година може да се очаква по-скоро запазване на настоящите ценови нива с леки флуктуации предвид най-вече големината и броя на продаваните парцели. Подобни са очакванията и при договорите за наем на нивите, където се наблюдава период на равновесие.

В края на юли приключи срока за подаване на декларации за ползването на земеделски земи през следващата 2013/2014 стопанска година. Последни корекции могат да се нанасят до 15-ти август. Прави впечатление, че общия брой арендни договори, сключени през последните месеци превишава с 15-20% този за същия период на 2012г. Като цяло ползвателите и собствениците на земеделска земя бяха по-активни в договарянето, поради по-силната конкуренция между арендаторите от една страна и възможностите на вторите да получат доста по-високи ренти в сравнение с минали години. В повечето случаи последните получаваха доста по-високи оферти за по-дългосрочни договори в сравнение с вариантите при едногодишни договори за наем на земя. Разбира се, това е нормално предвид желанието на арендаторите за по-предвидимо управление и инвестиране в земеделска земя. В последния месец обаче общата тенденция към покачване на договорените ренти се обърна, предвид много ниските изкупни цени на реколта 2013г. и притесненията на ползвателите за очаквания лош финансов резултат.

По тази причина в много региони на Южна България, както и във Видинско, Ловешко, Търговище договори се сключваха на не повече от 30 лв./дка, в Монтана – средно на 35 лв./ дка, а в Плевенска област, Свищовско и Горна Оряховица – на 40÷45 лв./дка. Поради по- големия брой арендатори в Русенска и Разградска области собствениците постигнаха ренти средно около 50 лв./дка, а в някои общини като Сливо поле и Кубрат и до 60 лв./дка.

Малко по-високи ренти за нивите си ще получават догодина в Област Силистра – средно 65÷70 лв./дка, а очакваните максимуми са отново в Добрич, Каварна и Шабла – между 90 и 100 лв./дка. Трябва да отбележим, че повечето от арендните договори в Добруджа са дългосрочни и са в пряка зависимост от печалбата от земеделска земя.

Тенденцията в търговията със земеделска земя в последните 2-3 месеца е, че цената ѝ е в обратно пропорционална зависимост от дължината на срока на сключените за нея арендни договори.

Причината е, че земеделските производители на много места успяха да сключат договори за по 10 и повече години напред, изкушавайки собствениците с малко по-високи ренти от тези, които изплащат за едногодишни договори, което пък от своя страна силно намали желанието на другите участници на пазара на земя да предлагат високи цени поради невъзможността да се разпореждат със собствеността си. Зачестиха и заведените съдебни дела за разваляне на такива дългосрочни договори, които протичат с променлив успех. В това надлъгване ощетени остават тези, които решат да продават земеделска земя, защото им се предлагат цени със средно 30% от тези за същия имот, ако е свободен от подобна тежест.

Тъй като за много голяма част от нивите в последните години се сключиха договори със срокове между 5 и 20 години, при тези които се обработват с едногодишни договори се наблюдава повишено търсене, за сметка на значителен спад в цените на парцелите, ангажирани с дългосрочни договори. В повечето случаи собствениците на свободни ниви успяват да договорят и по-високи ренти за земята си, прехвърляйки я при друг арендатор, така че аргументите в това договаряне са ясни и противоположни за участниците в този процес.

Предстои да разберем наесен доколко лошата пазарна конюнктура от това лято ще се отрази върху стойността на изплащаните ренти и съответно върху цената на земеделската земя и дали ще продължи наддаването в опитите за привличане на все повече арендодатели.

Голямата раздробеност на земеделската земя у нас повишава нуждата от комасацията й в последно време. Инициатори на тези процеси са големите фондове – собственици на земя, които стартираха нови 15 проекта за уедряване на нивите в различни области на страната. За съжаление комасацията все още не среща необходимото съдействие от държавните органи.

Ползите от комасацията са големи както за собствениците на земя, така и за развитието на модерно земеделие в страната като цяло и повишаване на конкурентоспособността на производителите. Уедрените площи повишават цената си, по-удобни са за изграждане на напоителни системи, при тях и усвояването на евросубсидиите е по-безпроблемно.

С новите проекти нивите, подлежащи на окрупняване в страната ще надминат 100000 декара. От землищата в Русенска област такъв проект за комасация е изработен за село Горно Абланово и общваща 2800 декара

Новата 2013г. започна без особени сътресения в пазара на земеделска земя. Търсенето през януари се запази на същите нива от края на 2012г., макар че много от големите участници на пазара – големи фондове за земя и др. инвеститори все още не са започнали с активни покупки. Прогнозите са за запазване на високите цени на земеделската продукция поради повишеното търсене на зърно и през тази година. Тези условия създават очаквания за умерен ръст в цените на земята и през 2013г. и в рамките на 10-15%. Фактори, които биха работили срещу тези прогнози са евентуални климатични проблеми, както и по-високата себестойност на продукцията, заради повишението на цените на торове, семена и горива. Евентуалния по-нисък доход на земеделците би намалил възможностите и ентусиазма им за покупки.

Все пак нашата прогноза е по-скоро позитивна, особено в областите, където има потенциал за повишение – Монтана, Ловеч, Ямбол и др.

Интервю на Драгомира Станоева с Борислав Петков – председател на Българска асоциация на собствениците на земеделска земя

Според Вас защо все по-често българи продават родните си земи на чужденци?
Не бих казал, че ги продават на чужденци. В момента основните купувачи на земеделска земя са българските арендатори. По-голямата част от 85-90% отиват при арендаторите. Четох днес това, което излезе в медиите, една част от тях са перифразирали, онова което съм казал.

Вярно е, че има чужденци, които купуват земеделска земя смисъл чужди фирми с чуждестранно участие, но не е някаква новина. Това се случва последни 6 – 7 години назад това са фирми, които развиват земеделие в България и съвсем логично е да купуват земята, която обработват. Няма масово купуване на земи от страна на чужденци, не бих казал, че има такова явление.

По-скоро последните две години земеделската земя се купува основно от арендатори и те правят най-добрите цени наред с инвестиционните дружества, които са от доста време на пазара, а в самите тях има чуждестранно участие.

Това сигурно подпомага инвестициите в страната, но не мислите ли че това е, защото хората нямат пари и опират до тези земи?
Вижте, ако до преди 2 – 3 години първото нещо, което българинът продаваше беше земеделската земя, то в момента земеделската земя е последното нещо, което продава. Тъй като тя носи необходимата сериозна доходност по-голяма от един банков депозит, така че българинът лесно не се разделя със земята си. Продават основно хора, които са незаинтересовани от своята собственост, придобили са я по наследство, доста наследници са и има разпокъсани имоти. Не бих казал, че масово се продава земеделската земя. Напротив тези, които не могат да си осигурят разделянето на собствеността и в близките десет години не виждат как да я уредят – това са хората, които продават, и хората, които предпочитат да я продадат и с това нещо да купят имот на друго място, което е по-близо до сегашното им местоположение, защото по-голямата част от населените са извън населените места, където се намира земеделската земя.

Очаквате ли през тази година бум на продажбите на земеделска земя?
Очаквам спад на продажбата на земеделски земи, поради факта че е ограничено предлагането.

Казах остана на пазара земя, която ние наричаме „трудни сделки” – с много наследници трудно откриваем терен. Например 10 наследници – 9 са намерени, а единият го няма и не могат да продадат земята.

Няма как да стане сделката фактически. Това остана на пазара в момента трудно продаваемите земи и остава земя, която собствениците не искат да продават, а искат да получават рента срещу нея.

Според Вас след 1 януари 2014 г. ще се увеличат купувачите на земеделска земя? След като отпадне гратисният период, от който страната ни се е възползвала при влизането си в ЕС.

Много пъти съм казвал, че това няма да окаже абсолютно никакво влияние на пазара. По-простата причина, че чужденците пак са могли да купуват земеделска земя в България, и в момента могат да го правят.

Не бих казал, че е по-облекчено, купуването с фирма е много по – изчистен вариант и много по-точен, отколкото с физическо лице. Не вярвам някой сериозен чуждестранен инвеститор да дойде да купува като физическо лице.

В момента ограничението важи за физически лица, не за юридически.

Земеделската земя поскъпна през 2012 г., движена от високите цени на пшеницата и другите земеделски култури и добрата реколта, с което беше отчетeна поредна година на повишение в цените на земята.

Конкуренцията между арендаторите в някои области доведе до поскъпване на земеделската земя с до 25%, докато в други области нямаше изменение.

„В Плевенско ръстът на цените е 20-25%. Такъв е и във Велико Търново, Разград, Търговище и Исперих. В района на Стара Загора е 15%, в Хасково - 8-10 до 15%, в Ямбол, Видин и Пловдив имаме около 10% ръст.

Застой се наблюдава в Бургас (общините Средец и Бургас). Хасково е областта с най-много изтъргувани декари и брой сделки. В област Плевен има голяма ескалация на търсенето, тъй като обикновено в едно землище има 10 арендатора и 3 инвестиционни дружества, заяви в интервю за Investor.bg Борислав Петков, председател на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи.

Данните на Адванс Терафонд АДСИЦ показаха продажни цени от 867 лв./дка през 2012 г., или ръст с 45% спрямо 2011 г., (598 лв. на декар). Средните им продажни цени за 2010 г. бяха 536 лв. на декар, а за 2009 г. - 544 лв. на декар.

Пшеницата поскъпна до 900 долара за 5 000 бушела през 2012 г., или до 450 лева за тон, спрямо 600 долара за 5 000 бушела през лятото на 2011 г., или около 300 лв. за тон. Това наля много масло в огъня на пазара на земеделска земя, тъй като печалбата на някои арендатори бе до 100 лв. на декар, въпреки повишените разходи за ренти.

Например при добив от 400 кг. на декар (средният за страната е 386 кг/дка) и цена от 400 лв. на тон, това прави приход от 160 лв./дка, което заедно с около 25 лв. субсидии прави общо 185 лв. на декар. При разходи за обработка от около 80 лв. на декар, печалбата е 105 лв. и при разходи за рента от около 25 лв., това прави печалба от 80 лв. на декар. Добивите в Добруджа надхвърляха 500 кг. от декар, което в съчетание с по-високите цени на тон, поради близостта на пристанищата, донесе добри печалби на арендаторите.

В момента цената на пшеницата се понижи до 800 долара за 5 000 бушела, или под 400 лв. на тон, което все още не е достатъчно, за да охлади пазара на земеделска земя.

Като фактор за повишение в цените на земите се коментира и предстоящият нов програмен период 2014-2020 г., през който субсидиите ще са на база търгуеми права. За този период обаче се планира лимит на субсидиите на ферма, което би било в ущърб на големите арендатори, освен ако не разделят фермите си на части.

80% от купувачите на земя (като количество) са арендаторите, като повечето купуват с кредитен ресурс.