Земеделски земи

През изтеклата 2019г. земеделската земя в Сливополско се търсеше многократно по-силно от нивата на предлагане.

Най-характерният белег на този пазар през годината беше разтварянето на ножицата между стойностите на рентите от нивите и цените им в полза на вторите. Все повече се налага извода, че покупката на земеделските парцели в този регион е добра инвестиция независимо, че невинаги доходността от тях е достатъчно висока. Средните нива на наемите в общината е около 65 лв./дка, а нивите се търгуваха в широките граници от 1200 до 1500 лв./дка. Втората стойност се оказа до известна степен психологическа и бе достигната през 2019 г. за качествени парцели, необременени с дългосрочен договор.

Най-скъпо се продаваше земеделската земя в общинския център Сливо поле, както и в селата покрай река Дунав - Бръшлен и Бабово. Слабото предлагане там доведе и до намаляване на годишния обем сделки, при достигнати в края на периода средни цени от 1400 лв./дка. Тук стойностите на рентата вече са около 70 лв./дка, което донесе доходност от 5% на инвестицията в ниви.

В землището на село Ряхово наблюдавахме малко по-ниски цени, основно заради забавянето или неплащането на наемите от някои кооперации.

В селата Голямо и Малко Враново пазарът на земя се развиваше стабилно, при непроменени от предишни периоди брой сделки и средна цена около 1330 лв./дка. Прави впечатление, че тук профила на купувачите е разнороден и включва както малки инвеститори, така и най-различните по вид земеделски производители, опериращи в региона. Наблюдавахме и такива, започнали дейност в региона с малки площи, произвеждащи по-разнообразни култури. Като цяло годината беше добра за земеделците в Сливополско, особено за тези, заложили основно на пшеница и царевица, предвид добрите валежи и приемливите изкупни цени.

Около 1250 лв./дка средно се търгуваше земята в Стамболово и съответно 1200 лв./дка тази в Юделник. В тези землища и рентите не надвишаваха 55-60 лв./дка. За предстоящата календарна година може да се очаква по-скоро запазване на настоящите ценови нива с леки флуктуации предвид най-вече големината и броя на продаваните парцели. Подобни са очакванията и при договорите за наем на нивите, където се наблюдава период на равновесие.

През последните две-три седмици се затвърди започналата още през юни тенденция към спад в цените на земеделските земи. За това допринесоха най-много ниските изкупни нива на продукцията, довели до пълна липса на свободни средства у производителите, които са и основните купувачи на този пазар.

Жътвата на слънчогледа започна с оферти около 480лв./тон, което е двойно по-ниско в сравнение с миналогодишните. Така надеждите за някакви печалби от есенниците угасват и покупката на земя е последното, което вълнува арендаторите.

Най-драстично паднаха предложенията за покупка в общините Русе, Сливо поле, Тутракан и Главиница, където само преди три месеца те бяха достигнали върхови нива от 1100/1200 лв./дка. В момента купувачи се намират трудно и то предимно за свободни ниви в диапазона между 900 и 1000лв/дка. А за тези, ангажирани с дългосрочен договор – около 800лв./дка.

В останалите общини на Русенска област, в които се очертава спад в предстоящите ренти, цените на нивите също претърпяха регрес, макар и в по-малка степен – средно 700 лв./дка в момента. Едва ли може да очакваме останалите купувачи – фондове и индивидуални инвеститори да проявят особена активност при тези падащи цени. Така че, в резултат на лошата международна конюнктура, очакваме трудна година за всички участници в пазара на земеделска земя – търговци, производители и инвеститори.

В края на юли приключи срока за подаване на декларации за ползването на земеделски земи през следващата 2013/2014 стопанска година. Последни корекции могат да се нанасят до 15-ти август. Прави впечатление, че общия брой арендни договори, сключени през последните месеци превишава с 15-20% този за същия период на 2012г. Като цяло ползвателите и собствениците на земеделска земя бяха по-активни в договарянето, поради по-силната конкуренция между арендаторите от една страна и възможностите на вторите да получат доста по-високи ренти в сравнение с минали години. В повечето случаи последните получаваха доста по-високи оферти за по-дългосрочни договори в сравнение с вариантите при едногодишни договори за наем на земя. Разбира се, това е нормално предвид желанието на арендаторите за по-предвидимо управление и инвестиране в земеделска земя. В последния месец обаче общата тенденция към покачване на договорените ренти се обърна, предвид много ниските изкупни цени на реколта 2013г. и притесненията на ползвателите за очаквания лош финансов резултат.

По тази причина в много региони на Южна България, както и във Видинско, Ловешко, Търговище договори се сключваха на не повече от 30 лв./дка, в Монтана – средно на 35 лв./ дка, а в Плевенска област, Свищовско и Горна Оряховица – на 40÷45 лв./дка. Поради по- големия брой арендатори в Русенска и Разградска области собствениците постигнаха ренти средно около 50 лв./дка, а в някои общини като Сливо поле и Кубрат и до 60 лв./дка.

Малко по-високи ренти за нивите си ще получават догодина в Област Силистра – средно 65÷70 лв./дка, а очакваните максимуми са отново в Добрич, Каварна и Шабла – между 90 и 100 лв./дка. Трябва да отбележим, че повечето от арендните договори в Добруджа са дългосрочни и са в пряка зависимост от печалбата от земеделска земя.

Вече можем да обобщим, че 2012г. беше много добра за собствениците на земеделски земи, които получиха доста приличен доход от арендуването на своите имоти. Разбира се, това беше валидно най-вече в районите с по-голяма конкуренция между арендаторите – като североизточния регион – където и нивата бяха най-високи.В Добричка област собствениците получиха средно около 80 лв./дка, в Русенска – средно 42 лв./дка, в Шуменска и Варненска области – средно 46 лв./дка. Тези нива превишиха с около 20-25 % миналогодишните.

И през тази година доходите от нивите в Северозападния и Северен централен район останаха по-ниски. Причините за това са както по-ниските добиви от декар в сравнение със Североизточния регион, така и наличието на по-малко на брой крупни арендатори, сключили дългосрочни договори за аренда с притежателите на земя. Така например в Плевенска област средната рента не превиши 35 лв./дка, в Ловеч – 30 лв./дка, в Монтана – 35 лв./дка, във Враца – 25 лв./дка и Видин – 18 лв./дка

Очакванията за 2013г. са тези нива да се запазят, ако не се получат сътресения с директните плащания за единица площ или добивите от земеделска продукция.

През изминалата 2012г. земеделските земи повишиха цените си средно с 25-30 %. Обемът на сделките бе доста по-висок, в сравнение с минали години, като наблюдаваната активност беше характерна за почти всички региони на страната. Една от причините за това бяха трите поредни силни години за производителите на зърнени култури – както като добив, така и като стабилни цени на продукцията. Дори засушаванията на места през последната стопанска година не доведоха до нарушаване на общия позитивен баланс. Ето защо именно арендаторите бяха най-активни на този пазар. Ръстът на цените бе обусловен както от наличието на свободен паричен ресурс у тях, така и от отпушването на кредитиране на тези покупки от банковия сектор.

Друг стимул за всички купувачи бе ръстът на размера на рентите, който на места даже изпревари този на цените. Така за арендаторите стана по-изгодно да погасяват лихви по кредити, отколкото да плащат по-високи ренти.

Най-осезаемо поскъпнаха земеделските земи в североизточния район на страната. В област Добрич сделки се сключваха на цени между 1050 и 1250 лв./дка, в зависимост от местонахождението и големината на парцела. Доста поскъпнаха нивите и в Силистренско – средно около 1000 лв./дка , Русенска област - 850 лв./дка и Разградска област – 750 лв./дка. Ръстът на цените в тези райони надвишава средния за страната.

Умерено – с около 20-25% поскъпна земята в Северен централен район – Плевен и Велико Търново, средно около 650-700 лв./дка, както и в Югоизточна България – Ямбол, Сливен – 600 -650 лв./дка. Най-слабо бе повишението в северозападния регион – Монтана, Видин, Враца, където цените поскъпнаха средно с около 15 % до нива 530-580 лв./дка. Тук причината за по-малкия ръст бяха все още относително ниските нива на изплащаните ренти.